曼哈顿办公楼市场依然低迷
近年来曼哈顿写字楼市场的发展与全国范围内该行业的困境形成了鲜明对比。根据《商业地产高管》关于写字楼债务到期情况的最新特别报告，预计未来五年该行业将有约6150亿美元的贷款到期。
开发停滞不前，今年截至4月，该区没有新项目破土动工，只有一栋建筑竣工。曼哈顿共有270万平方英尺的办公空间正在建设中。
投资活动大幅下降，平均每平方英尺价格也大幅下降——截至4月份为351美元——但仍是全国平均水平的两倍多。尽管房东签订了几份大合同，但空置率并未改善，达到17.6%。
4月份，曼哈顿有270万平方英尺的办公空间在建，占现有存量的0.6%。与此同时，全国的数字为1.2%。除了芝加哥(0.3%)外，曼哈顿在建空间占存量的百分比落后于大多数门户市场。
曼哈顿与洛杉矶(0.6%)持平，但落后于华盛顿特区(0.9%)和一些高于平均水平的大都市——西雅图(2.3%)、旧金山(3.2%)和迈阿密(4.0%)。
活动继续沿着全国趋势发展，因为曼哈顿今年截至4月没有新建筑开工。今年截至4月，该区有一座87,000平方英尺的单体建筑投入使用，其中包括57,000平方英尺的可出租办公空间。与大多数门户市场一样，活动几乎停滞。去年同期，一座总面积为270,430平方英尺的单体建筑竣工。
正在进行的最大项目是公园大道270号。摩根大通于去年11月为该建筑封顶，预计2025年建成这座占地250万平方英尺的建筑。这座60层的中城东摩天大楼将完全采用可再生能源供电，并将争取达到LEED白金标准。
就这一时期新增办公空间而言，一些门户市场表现突出，包括波士顿(140万平方英尺)、旧金山(140万平方英尺)、芝加哥(875,000平方英尺)和洛杉矶(303,175平方英尺)。
债务即将到期，投资者试图寻找价值
另一个表明写字楼债务到期时间对行业影响重大的重要指标是前四个月记录的再融资和重组交易数量。4月份达成了两项大规模协议。SLGreen和Vornado为280ParkAve的11亿美元抵押贷款获得了为期两年的延期。L&LHolding为其位于425ParkAve的大楼获得了9.11亿美元的再融资。
今年截至4月，曼哈顿投资者共交易了2.9亿美元的传统(非投资组合)办公楼，较去年同期的8.6亿美元大幅下降。今年4月，每平方英尺的平均价格达到351美元，是全国平均价格157美元的两倍多。
与其他门户市场相比，尽管平均价格有所下降，但曼哈顿仍然处于排名靠前的位置。华盛顿特区紧随其后(每平方英尺345美元)，而一些大都市的价格超过了该行政区——洛杉矶(359美元)、圣地亚哥(397美元)和旧金山(407美元)。
今年年初，办公楼的价值持续下跌。最明显的例子之一是截至4月的今年迄今最大的一笔交易。黄石房地产投资公司以1.859亿美元收购了位于百老汇1740号的603,470平方英尺资产，这是该物业贷款的剩余价值。这栋建筑此前于2014年易手，交易价格超过6亿美元。前所有者EQOffice于2022年拖欠了由该资产支持的CMBS票据。
曼哈顿办公楼空置率未能改善
曼哈顿的空置率为17.6%，在截至4月份的12个月内上涨了80个基点。这比全国数字低120个基点，与其他门户市场相比则处于较高水平。
尽管预计到2025年办公室吸收量仍将保持负增长，但根据NAIOP最近发布的一份报告，截至4月份，曼哈顿办公室领域已有不少重要租约完成签订。
GeorgeComfort&Sons与租户AmericanEagleOutfittersInc.签订了位于麦迪逊大道63号的338,085平方英尺的租约。这份为期20年的协议包括直接租赁108,194平方英尺和与CBS转租162,291平方英尺。
今年3月，公民银行签署了在星光大道1301号74,000平方英尺的租赁协议。所有者派拉蒙集团于2008年以近15亿美元收购了这块面积为170万平方英尺的资产。
波士顿(12.4%)、迈阿密(13.0%)、华盛顿特区(16.8%)和洛杉矶(16.5%)的空置率均高于曼哈顿。另一方面，圣地亚哥(18.4%)和旧金山(25.9%)的空置率更高。
共享空间提供商扩张
曼哈顿的共享空间面积总计近950万平方英尺，占总可出租办公空间的2.5%，是所有门户市场中最大的。
WeWork是迄今为止曼哈顿最大的共享办公服务提供商，在41个地点拥有490万平方英尺的分配空间。排名第二的是Industrious，拥有87.5万平方英尺的共享空间。该公司最近扩大了其在曼哈顿的业务范围，在百老汇860号延长了租约并进行了扩建，总面积达到27,630平方英尺。
其他大型弹性办公空间提供商包括Regus(拥有23个办公地点，总面积750,000平方英尺)和Convene(拥有10个办公地点，总面积550,000平方英尺)。该公司还将其在麦迪逊大道360号的租赁面积扩大到总面积68,000平方英尺。
在其他门户市场中，迈阿密的联合办公占办公空间总量的比例超过了曼哈顿，达到3.7%(160万平方英尺)。其他占比较大的大都市包括洛杉矶(2.2%，430万平方英尺)、旧金山(2.0%，130万平方英尺)、西雅图(2.0%，130万平方英尺)和华盛顿特区(1.6%，330万平方英尺)。
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