碳中和瞄准办公空间需求
马来西亚吉隆坡武吉免登-2022年11月13日：周围的吉隆坡城中城独立118看起来如梦如幻，神秘莫测，低垂的云层更增添了这种效果。
当今世界越来越重视环境可持续性的迫切需求，各国纷纷制定雄心勃勃的目标以减少碳排放。马来西亚也不例外，其目标是在2050年实现碳中和。这一承诺引发了房地产等各个行业的变革，房地产行业对环保办公空间的需求正在大幅增加。
当然，碳中和运动已经在马来西亚商业房地产市场中引发了各种力量的动态相互作用。随着企业寻求与全球可持续发展目标保持一致，对环保办公楼的偏好也随之飙升。这种转变不仅仅是象征性的。它反映了租户优先事项的根本变化，这既受到监管压力的推动，也受到不断变化的消费者期望的推动。
这一趋势最明显的表现之一是，人们对获得环境、社会和治理(ESG)认证的办公楼的需求日益增长。这些认证是建筑物致力于可持续发展实践的有形证据，涵盖能源效率、废物管理和社会影响计划等方面。对于租户来说，选择具有ESG认证的空间不仅是良心问题，也是一项战略性商业决策，符合他们自己的企业价值观并提升他们的品牌声誉。
在马来西亚市场，这一趋势正在重塑办公空间需求格局，尤其是在吉隆坡(KL)等主要城市中心。在现代环保建筑的吸引力推动下，吉隆坡市区和吉隆坡边缘区子市场的租户兴趣均显著上升。需求激增对市场动态产生了双重影响。
第一个效果
激增的租金压力不断上升，尤其是在绿色认证办公空间密集的地区。租户认识到可持续工作场所的长期利益，愿意为环保性能卓越的空间支付溢价。这导致租金大幅上涨，吉隆坡市区子市场涨幅最大，紧随其后的是吉隆坡边缘子市场。
据JLLMalaysia称，本季度没有办公相关项目完工，因此需求保持积极，整体空置率继续呈下降趋势。这证实了需求仍然强劲且超过供应。
“2024年第一季度的整体空置率下降至21.1%。在具体子市场中，吉隆坡市经历了相当明显的改善，空置率从2023年第四季度的30.2%下降到2024年第一季度的28.7%。同样，在吉隆坡边缘子市场，空置率略有改善，从2023年第四季度的7.9%下降到2024年第一季度的7.7%，”办公室租赁咨询团队成员QuinyLee指出。
另一方面，非中央商务区空置率从2023年第四季度的18.9%上升至2024年第一季度的19.5%。该市场明显转向优质办公，并越来越重视可持续性。这种转向环保型办公楼的现象在槟城和柔佛州也很明显。
租户正在寻找位于交通枢纽附近的高质量、可持续的办公空间，但这种空间在非中心化子市场中数量有限。
莱坊马来西亚办公室战略和解决方案执行董事TehYoungKhean也证实了同样的发现。“吉隆坡优质办公室空置率从2023年第四季度的31.3%下降到2024年第一季度的29.7%，这是由于租户在本季度搬入了近60万平方英尺的优质办公空间，强化了追求优质和绿色的趋势，”他说。
Teh补充道：“租金方面，我们观察到优质写字楼租金的年度变化不大，同比增长3.0%，季度变化幅度小，为0.3%。展望未来，我们的预测表明，吉隆坡的租金在未来12个月内可能保持稳定。这种稳定性表明，在更广泛的区域趋势中，市场具有韧性。吉隆坡优质写字楼的入住成本仍然是亚太地区最低的，这增强了我们作为亚太地区离岸市场关键地点的吸引力。”
第二个效果
人们对绿色认证空间的日益青睐，促使整个市场的空置率趋于稳定。尽管经济状况和地缘政治不确定性等其他因素继续影响市场动态，但对环保办公空间的需求起到了平衡作用，缓解了空置率的潜在波动。这种稳定性在绿色建筑丰富的地区尤为明显，因为租户倾向于这些空间，从而确保了稳定的入住率。
至关重要的是，这一趋势凸显了马来西亚房地产市场租户优先考虑事项的不断变化。除了单纯的面积和位置之外，可持续性资质和ESG绩效等因素正日益成为租赁决策的决定性因素。业主和开发商意识到形势的变化，正在积极应对，将绿色设计原则纳入他们的项目并寻求ESG认证以满足日益增长的需求。
此外，办公市场对灵活办公空间解决方案的需求日益增加。这一趋势反映了租户对精心设计的空间的需求，这些空间可以促进创造力、协作和员工福祉。我们观察到，灵活空间运营商的需求很高，他们希望在战略位置的高质量建筑中扩张。
展望未来，马来西亚办公空间需求的轨迹将继续受到可持续发展要求的影响。随着国家朝着碳中和目标迈进，对环保办公空间的需求可能会加剧，进一步影响市场动态并推动建筑环境的创新。在这场绿色革命中，真正的赢家不仅是租户和房东，还有地球本身，因为迈向可持续发展的每一步都让我们更接近更具弹性和公平的未来。
最新市场数据显示，本季度，吉隆坡市区子市场的租金涨幅最高，其次是吉隆坡边缘区子市场。对高质量和可持续办公空间的需求是推动租金上涨的主要因素。
租户愿意为获得绿色认证的空间支付溢价，尤其是符合可持续发展趋势的现代建筑。不过，与上一季度相比，整体市场的租金涨幅较低，总体涨幅仅为24个基点。
由于缺乏绿地选择，租户被迫离开分散式子市场，导致2024年第一季度该子市场的租金进一步从每平方英尺5.05令吉下降至每平方英尺5.02令吉。
KLC和KLF子市场继续对净吸纳量抱有乐观态度，受益于租户兴趣和中期净吸纳量预期增长。这一增长主要得益于绿色认证的全新优质建筑的引入，这些建筑因其便利的交通选择和符合企业ESG政策而需求旺盛。
另一方面，由于业主没有优先考虑建筑翻新或获得绿色认证，非核心子市场预计将出现负净吸纳量，导致租户兴趣下降。非核心子市场的许多办公楼群距离地铁和轻轨站相对较远，导致公共交通不便，这使得该子市场在租户中不太受欢迎。
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