到2025年写字楼吸纳量将保持负增长
根据NAIOP的一份新报告，预计到2025年办公空间吸收量将保持负增长，到明年年底这一速度将逐渐放缓。
美国全国办公空间协会研究基金会的办公空间需求预测报告显示，2024年第一季度的办公市场表现差于之前的预测，全国办公净吸收量总计负1340万平方英尺。
提高利率无济于事。预计利率至少在短期内仍将维持高位。
BrachEichler执行委员会成员AlanHammer向商业地产执行官表示，净吸收率(大量未出租的办公空间)和大量需要再融资的贷款将对地区性银行产生毁灭性的影响。
“我们正处于行业危机的边缘，区域层面的贷款非常少，因为银行本身需要资金来抵消风险，”他说。“然而，目前的问题不仅仅是长期利率上升。随着利率继续上升，借款人将无法偿还现有债务，原因包括他们无法满足偿债覆盖率。”
他说，过去五年内积极进行贷款再融资的任何人都将难以再融资并达到其覆盖率，这将迫使银行延长现有贷款期限并根据个人情况制定贷款条款。
许多人指出，远程工作导致的空间使用结构性转变(即每个员工租赁的办公空间减少)是罪魁祸首，但NAIOP表示，这种变化大部分已经反映在当前的市场状况中。
报告指出：“租户已经花了几个季度的时间来适应新的工作模式，宏观经济和总体商业状况可能会在未来几个季度对他们的租赁决策产生更大的影响。”
签订租约的时间
BlancaCommercialRealEstate创始人、董事长兼首席执行官TereBlanca告诉CPE，当前的市场状况在很大程度上反映了疫情导致的空间使用结构性变化，从而导致了有关租赁状况的某种“数学问题”。
她表示，尽管各个市场有所不同，但美国办公室租赁的平均期限为五年。
布兰卡表示：“随着2020年下半年至2021年开始的办公空间使用结构性转变，大多数在疫情前签订租约的租户都有机会调整他们的办公空间，这已经反映在吸收量和空置率上。”
她补充道：“虽然一些较大的租户(通常会签署较长的租约)尚未签署新的租约，但那些确定自己有剩余空间的租户可能已经将该空间挂牌转租或试图与房东协商终止或收缩租约。”
NAIOP办公空间需求预测、年度净吸收量
NAIOP办公空间需求预测与年度净吸收量。图表由NAIOP提供
Blanca表示，大多数公司都清楚了解办公室的使用情况，并能够根据这一情况调整其占地面积。然而，空间使用情况并不是一成不变的，一些租户可能会决定进一步减少占地面积，或扩大到更接近其原始占地面积的程度。
退还闲置办公空间如今很常见
PEBBEnterprises租赁副总裁兼高级总监亚当·斯塔尔(AdamStarr)表示，全球封锁四年后，企业现在能够更好地就其空间需求做出长期决策。
他告诉CPE，这些公司现在更有能力规划未来，并越来越多地决定归还大片空间。
斯塔尔说：“过去18个月里，这种释放闲置空间的趋势已经变得很普遍。”
“尽管目前的市场状况在一定程度上受到早期远程办公流行的影响，但随着公司在新的办公环境中适应办公空间需求，租户回馈空间的比例总体上有所增加。”
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YardiMatrix的DougRessler表示，分析入住率和优化空间利用率，以及利用劳动力成本套利和政府激励措施，是降低房地产成本的关键策略。
雷斯勒说：“空间利用率一直较低的建筑适合缩小规模或重新利用，其中一些可以改造成共享办公空间。”
“这表明公司在处理办公空间需求方面的方式发生了转变，越来越倾向于提供灵活性、成本节约和协作机会的共享办公空间。共享办公空间市场正在通过扩张和多样化来满足这些不断变化的需求。”
添加库存是减分项
RomerDebbas管理合伙人PierreDebbas向CPE表示，疫情之前签约的数百万平方英尺办公空间将在未来两年内续约。
德巴斯表示：“市场吸收率一直很低，而向市场增加更多库存将导致这种情况持续下去，因为几乎可以肯定大多数公司都会缩小目前的办公空间。”
他说，甲级写字楼与市场上的其他写字楼不同。
德巴斯说：“虽然市场上没有哪个领域能免受在家办公现象的影响，但大公司仍然对办公空间进行了投资，重点是甲级办公空间，并利用这些空间创造更多的便利设施，以吸引员工来办公室。”
“大多数中小型企业无法承担这种奢侈，并利用我们所处的新现实来削减成本，这给B级和C级办公楼市场带来了更多困难。”
VisualLease负责人兼ESG解决方案顾问BillHarter告诉CPE，ESG趋势会影响公司签订新租约的方式。
视觉租赁数据研究所发现，88%接受调查的高级财务主管表示，可持续性因素是评估新的租赁协议时的首要考虑因素，例如增加租赁组合中LEED认证建筑的数量或增加车队中节能汽车的数量。
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“这些行为变化可能会导致谈判期延长，”哈特说。“虽然许多公司最终可能会减少房地产足迹，但必须注意的是，更多的租赁条款实际上意味着在报告时需要跟踪更多的租赁数据。”
检查每位员工的占用率
RREAFHoldings首席运营官JeffHolzmann表示，数据才是最终的真相。在NAIOP的报告中，每位员工的办公空间占用率一直停滞不前，低于预期。
“谈到办公室入住率，位置和质量指标(通常以A、B或C级建筑来衡量)是一个关键因素，”他说。“总数字、净数字或平均数字可能并不总是反映当地的实际情况，这就是数据解读艺术发挥作用的地方。
“从历史背景来看，COVID-19疫情造成了美国历史上前所未有的局面。短短几天内，办公室办公活动就从100%降至零。虽然疫情限制措施已经解除，但复工趋势的步伐却比较缓慢。”
一些公司采用了混合工作时间表，一些公司转向了远程工作，还有一些公司甚至缩减了规模并且再也没有恢复。
“可以公平地说，市场在传统意义上已经趋于稳定，对混合办公模式的接受度也更高。疫情并没有扼杀办公室文化，至少在这一轮疫情中没有。”
有趣的是，那些决定回归传统模式的公司都进行了升级，霍尔兹曼说。
“随着更多空间的出现，办公楼被取消赎回权并低价出售，业主做出让步以吸引租户留下，许多企业能够从C级升至B级，甚至从B级升至A级，”他说。“这为小型企业填补空白提供了机会，市场最终找到了平衡。”
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