CBRE重点报告打造面向未来的城市核心区

除了创造最好的便利设施、规划和工作体验之外，解决高写字楼空置率以及疫情后美国城市人口外流的大部分问题，不仅在于改变地理位置和周围环境，还在于认识和适应城市本身更大的结构性趋势。

这样的药方来得太晚了。根据世邦魏理仕计量经济学顾问公司的数据，今年第一季度，市中心写字楼的平均空置率创下19.3%的历史新高，而城市公寓的空置率则上升了60个基点。

尽管如此，许多城市地区仍有许多成功案例，其中混合用途区通常包括办公、多户型零售和娱乐空间，与其他地区相比，其基本面大大改善。在CBRE的一份主打报告和随附的网络研讨会上，题为“塑造明日城市：培育弹性和充满活力的城市环境”，几位专家为美国许多最大和发展最快的城市地区及其周边地区提供了政策和发展蓝图，旨在确保这些地区的长期宜居性和吸引力。

流沙

该报告调查了19个大都市内的68个混合用途区，将后者分为四个不同的类别，这些类别将城市人口占总人口的比例与其总人口的比例联系起来。这些指标为了解这些地区的经济、地理和人口特征提供了基础，以及它们如何影响从居民迁入到办公室空置的关键基本面。所有这些结果的基础是千禧一代人口老龄化，他们倾向于住在郊区，同时混合工作无处不在。

流入和流出

超级城市、混合大城市、繁华城市和发展中城市的人口流入和流出。图表和数据由CBREResearch提供

世邦魏理仕全球租户思想领导力主管朱莉·惠兰(JulieWhelan)解释道：“这些趋势将继续挑战这些市场的城市核心，因为它们依赖人们继续生活和工作以保持活力。”

纽约市和洛杉矶被称为超级城市，在规模、城市人口和商业足迹方面无与伦比，各自70%的人口居住在城市地区。芝加哥、旧金山、波士顿和费城等混合型大城市是较老、较成熟的市场，拥有大型城市中心和商业支柱，而亚特兰大、达拉斯、菲尼克斯和丹佛等扩张型宠儿拥有大片土地，人口和就业增长显著，尤其是近十年。规模和城市人口占比最小的是发展中城市，如迈阿密、德克萨斯州奥斯汀、北卡罗来纳州夏洛特和田纳西州纳什维尔。

与图表轴线上的规模和位置形成鲜明对比的是，这些城市实际上经历了疫情后最显著的城市人口增长和活力，这得益于较低的生活成本和更宽松的监管环境。报告显示，发展中目的地经历了最显著的市中心复苏，与2019年同期相比，2023年3月至6月恢复了81%的活动。惠兰说：“它们在办公用途的工作方面有很多增长，还有更多的商业开发来支持这种增长。”

数据也支持这一预测。该公司多户型研究主管马特·万斯(MattVance)补充道：“长期来看，如果你看看需求驱动因素，德克萨斯州、佛罗里达州和其他阳光地带市场将获得我们最有利的就业增长和其他有利的人口增长前景。”

混合用途区域和办公室改建是解决办公室空置率高问题的良方吗?

但与了解增长和积极基本面发生在哪里同等重要的是，了解增长和积极基本面如何以及为什么会发生。从纽约市到纳什维尔，充满活力、商业多元化的混合用途地区的表现远远优于市中心地区，平均空置率要低几个数量级。